Je me tiens sur le perron d’une maison en briques vide à Pittsburgh, je regarde mon téléphone et je tourne lentement la tête de gauche à droite. La maison se trouve dans une ruelle qui fait face au dos d’une église. La boîte aux lettres est remplie de vieux prospectus imbibés d’eau de pluie.
Le site web de l’agence de location finit de scanner mon visage et un algorithme décide que je ressemble bien à la photo de mon passeport téléchargé plus tôt. Je reçois un SMS avec un code temporaire à six chiffres. J’entre. Il n’y a personne pour m’accueillir.
À l’intérieur, je découvre un salon peint en blanc, une cuisine avec des équipements modernes et deux chambres simples à l’étage. Il y a aussi un petit jardin clôturé aux deux tiers, on ne sait pas trop pourquoi. Autre fait étrange : l’unique salle de bain se trouve dans le sous-sol non aménagé. Je soupçonne que le propriétaire a sacrifié celle de l’étage pour construire une deuxième chambre.
Cette vieille maison de 80 m2, imparfaite mais habitable, pourrait être une bonne « première maison » pour quelqu’un ne disposant que de quelques milliers de dollars d’apport personnel et qui pourrait payer les versements mensuels de l’hypothèque, probablement inférieurs au loyer moyen dans ce quartier. Problème, elle a été achetée par Imagine Homes Management, qui a raflé de nombreuses baraques à Pittsburgh, Minneapolis et dans d’autres villes post-industrielles où les maisons familiales bon marché sont légion.
« Toutes les informations ont été laissées dans un dossier sur le comptoir et tous les documents et les codes de sécurité ont été fournis par voie électronique. Il n’y a eu aucune interaction directe avec un employé. »
Dès que je quitte les lieux, je reçois un message automatique me demandant si je veux déposer un dossier pour la location de l’appartement. Comme pour la visite, je pourrais passer par toutes les autres étapes – candidature, dépôt de garantie, emménagement et même vie sur place pendant quelques années – sans interagir avec la moindre personne. Pas de remise des clés, juste un code d’accès. C’est ce qu’ont vécu certains locataires d’Imagine Home.
Nick Osborne, étudiant en médecine, a loué une maison de trois chambres dans la région de Cleveland avec son conjoint. Pendant les deux années où ils y ont vécu, ils n’ont jamais eu de contact en personne avec quiconque de l’entreprise, a-t-il déclaré à VICE, à l’exception d’un agent d’entretien pour des réparations.
« La procédure d’emménagement a été assez simple », dit-il. « Toutes les informations ont été laissées dans un dossier sur le comptoir et tous les documents et les codes de sécurité ont été fournis par voie électronique. Il n’y a eu aucune interaction directe avec un employé. »
Imagine Homes est un exemple de « bailleur automatisé », une société qui exploite tous les nouveaux outils technologiques et les données qu’ils rassemblent pour minimiser les coûts de la main-d’œuvre humaine sur place tout en collectant les bénéfices des propriétés locatives qu’elle possède. Ces sociétés se situent essentiellement dans le nouveau secteur en pleine expansion des entreprises financées par des sociétés d’investissement de Wall Street qui rachètent des milliers de maisons individuelles à louer dans plusieurs États.
Une annonce pour une maison à Pittsburgh sur le site Web d’Imagine Homes.
Fondée en 2016, Imagine Homes est rattachée à Colchis Capital Management, un fonds d’investissement américain au portefeuille bien garni qui s’intéresse aux entreprises d’automatisation et de simplification des transactions immobilières. Contrairement à la plupart des grands bailleurs de résidences individuelles, ils n’ont jamais ouvert de bureaux de location dans les villes où ils opèrent – Pittsburgh, Cleveland, Cincinnati, Minneapolis et St. Louis -, selon The Automated Landlord, une étude approfondie du rôle de la technologie dans la monopolisation des maisons par Wall Street, publié dans le numéro de février 2022 de la revue Environment and Planning.
La société, qui a ignoré nos multiples demandes de commentaires, n’a pas confirmé son nombre d’employés. D’après la plupart des indications, il s’agit d'une entreprise de taille moyenne, avec 35 employés répertoriés sur LinkedIn et 50 à 200 estimés par Indeed. Elle gère 1 500 maisons dans quatre États et en acquièrent d’autres à un rythme effréné. Elle externalise et automatise la plupart des tâches des propriétaires traditionnels.
Alors que la flambée des prix de l’immobilier pousse de nombreuses personnes à renoncer à la perspective de devenir propriétaires, l’automatisation de la gestion des propriétés n’aide pas seulement les riches sociétés d’investissement à détenir un pourcentage toujours plus important de petites maisons aux États-Unis, elle rend tout ce paradigme possible.
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Dans l’imaginaire collectif, le profil du proprio varie entre le vieux monsieur jovial – qui passe de temps en temps avec une clé à molette pour réparer un tuyau – et l’incarnation moderne du seigneur féodal, siphonnant vos revenus grâce à la richesse accumulée par ses titres de propriété.
Le fait est que, pour exercer la fonction de bailleur, il est traditionnellement nécessaire d’effectuer certaines démarches – ou a minima de les déléguer – comme « faire visiter les lieux » aux potentiels locataires et gérer la maintenance. Un propriétaire désireux d’étendre son portefeuille d’adresses doit aussi avoir une connaissance approfondie du marché immobilier local et passer de nombreuses heures à chercher/aménager de nouvelles propriétés.
Une manière de limiter le marché de la location de maisons individuelles aux petits propriétaires ou aux entreprises qui, tout au plus, possèdent des propriétés dans une seule zone métropolitaine. Ce secteur présentait donc peu d’intérêt pour Wall Street.
« Le progrès technologique permet aux acteurs institutionnels et financiers à grande échelle de connaître un marché à distance sans avoir les connaissances que l’on acquiert sur le terrain. »
« Le marché de la location de logements individuels a toujours été très opaque car la propriété est très fragmentée », explique à VICE Desiree Fields, professeur associé de géographie et d’études métropolitaines mondiales à l’université de Californie à Berkeley, qui a rédigé l’étude The Automated Landlord. « Pour cette raison, il était impossible de pratiquer des opérations comme la titrisation ou la création de fonds d’investissement immobilier » – les instruments financiers complexes que Wall Street utilise pour extraire de l’argent de ses investissements.
Pour ses recherches, Fields a réalisé des dizaines d’entretiens avec des prestataires de services technologiques et des employés de sociétés de location de Wall Street.
Après la crise de 2008, des courtiers en données comme CoreLogic et RealtyTrac ont commencé à produire des cartes thermiques des saisies immobilières. « Ce type de progrès permet aux acteurs institutionnels et financiers à grande échelle de connaître un marché à distance sans avoir les connaissances que l’on acquiert sur le terrain », explique Fields.
Très vite, de nouvelles sociétés financées par des valeurs mobilières ont acheté de grandes quantités de petits logements (dont beaucoup avaient été saisis) dans le but de les louer. Certaines de ces sociétés sont devenues des géants. Invitation Homes, la société la plus importante, possède plus de 80 000 maisons dans 16 zones métropolitaines. American Homes 4 Rent, fondée par le magnat du self-stockage B. Wayne Hughes, en compte plus de 58 000 dans 22 États. Même le patron d’Amazon, Jeff Bezos, a adhéré à la tendance de la gestion à distance avec Arrived Homes, une plateforme qui rachète des maisons et propose des parts aux spéculateurs immobiliers en quête de profits.
Les sociétés d’investissement institutionnelles ne possèdent que 3 % du marché de la location des logements individuels, mais elles ont saturé certaines régions, comme Atlanta, où elles possèdent environ une location de logement individuel sur cinq et sont en passe d’en amasser davantage.
Les défenseurs des droits au logement et les législateurs progressistes affirment que ces types d’entreprises font barrière à l’accès à la propriété des Américains à faibles et moyens revenus, en achetant les vieilles maisons de moins de 100 m2 autrefois abordables pour les premiers propriétaires.
« On peut établir un lien direct avec la difficulté pour les familles à revenus faibles ou modérés de devenir propriétaires, car c’est le marché que ces sociétés ciblent en priorité. »
Il existe encore très peu de données sur l’effet de ces bailleurs automatisés sur les prix des maisons, explique à VICE Brendan McKay, président de la défense des intérêts de l’Association des experts hypothécaires indépendants. « Mais on peut établir un lien direct avec la difficulté pour les familles à revenus faibles ou modérés de devenir propriétaires, car c’est le marché que ces sociétés ciblent en priorité. Elles privent donc ce segment de la population de ses droits. »
Les sociétés de bailleur automatisé utilisent également des outils de données pour trouver et acheter des maisons à un rythme effréné. Dans son article, Fields décrit les « moteurs d’acquisition » utilisés pour constituer rapidement ces vastes portefeuilles. Les données relatives aux logements sont introduites dans un algorithme, qui les évalue en fonction de l’attrait et des commodités du quartier, de la proximité des centres d’emploi, des couloirs de transport, du type de construction et des besoins de réparation. Les propriétaires soutenus par Wall Street utilisent ensuite ces données pour prendre des décisions éclair sur les maisons à acheter. Ces données sont suffisamment fiables pour qu’ils renoncent à l’inspection que tout petit propriétaire considère comme indispensable.
Imagine Homes – qui étend le concept d’automatisation à l’absence même de bureaux aux endroits où il loue – s’est récemment lancé dans une frénésie de rachat. Selon les résultats de recherche des annuaires immobiliers locaux, au cours de l’année écoulée, une SARL liée à la société a acheté 27 maisons dans le comté de Cuyahoga (Cleveland), 49 dans le comté de Hamilton (Cincinnati) et cinq dans le comté de Franklin, sans doute pour s’établir dans la région de Columbus. Il est rare que l’entreprise achète une maison valant plus de 200 000 dollars.
Elle fait parfois des offres quelques heures après la mise sur le marché des maisons. Des offres que peu de concurrents peuvent battre, ce qui incite le vendeur à vendre rapidement.
Caleb Bone de Cincinnati a mis en vente sa maison – une maison d’un étage avec trois chambres à coucher dans un « quartier ouvrier typique » – en décembre dernier. Lui et sa femme l’avaient achetée pour 117 000 dollars en 2017 et pensaient qu’elle irait à une autre jeune famille. Mais en quelques heures, il a reçu une offre au comptant d’une LLC liée à Imagine Homes, pour environ 10 000 dollars de plus que le prix demandé. L’entreprise a également accepté de renoncer aux inspections d’usage. Il leur a vendu la maison pour 173 500 dollars.
« C’était une offre impossible à refuser, et je ne l’ai pas fait », confie Bone à VICE.
La ville de Cincinnati s’est tellement lassé de ces institutions d’investisseurs qu’elle achète désormais directement des maisons pour les contrecarrer.
American Homes 4 Rent n’a pas répondu à la demande de VICE qui souhaitait parler à un employé de l’usage de la technologie.
Un représentant des relations publiques d’Invitation Homes a déclaré que l’entreprise « fait appel à des experts locaux sur chaque marché, en déployant un modèle opérationnel qui s’appuie sur des équipes locales associées à une technologie de pointe » et l’objectif a toujours été « de reproduire cette pratique sur plusieurs marchés ». Le représentant n’a pas souhaité détailler la manière dont l’entreprise exploite sa technologie.
Pour certaines de ces entreprises, les processus automatisés et numérisés remplissent les fonctions clés d’un bailleur. Les visites guidées se déroulent en toute autonomie. Les codes d’accès remplacent les clés. Les candidatures, les baux et les paiements sont effectués par le biais de portails Web. Les demandes de réparation passent également par un portail en ligne, à l’intention du personnel interne (pour les grandes entreprises, comme Invitation Homes) ou externalisées à des entrepreneurs locaux.
Selon les recherches de Fields, certaines entreprises ont adopté une approche pratique du suivi des réparations, en recourant une fois de plus à de nouvelles solutions technologiques : la géolocalisation des ouvriers lorsqu’ils se déplacent d’un chantier à l’autre et la demande de photos sur téléphone portable pour confirmer la fin des réparations.
Les entreprises exigent également de leurs locataires qu’ils effectuent eux-mêmes certaines réparations. Invitation Homes propose des guides pratiques en ligne pour les petites réparations, comme remplacer les valves des abattants de toilettes et les ampoules des portes de garage.
Pourtant, les réparations ne peuvent pas être entièrement automatisées ou rejetées sur des locataires, et les propriétaires de Wall Street ont du mal à gérer ce point. Ces problèmes domestiques courants négligés, comme les fuites de tuyaux et les courts-circuits, sont souvent signalés dans les articles de presse consacrés à ce secteur.
Osborne, le locataire d’Imagine Homes près de Cleveland, affirme devoir souvent attendre très longtemps pour des réparations simples, comme une poignée de porte cassée, et il y a selon lui une certaine confusion quant à savoir qui est responsable de l’entretien de la pelouse. « Je pense qu’ils se sont un peu trop reposés sur l’aspect électronique/à distance, négligeant nos besoins au passage », ajoute-t-il.
Les personnes qui travaillent dans ces entreprises savent que l’automatisation est la clé de voûte de leur modèle économique, explique Fields. Pour ses recherches, elle a assisté à plusieurs forums d’investissement et conférences industrielles.
« Partout, les intervenants vendaient la technologie comme clé de voûte pour faire de cette nouvelle classe d’actifs de location de logements individuels une réalité », raconte-t-elle à VICE.
Dans son article, Fields conclut que « les nouvelles technologies de l’information » ont « donné naissance au “bailleur automatisé”, dans lequel la gestion des locataires et des propriétés est non seulement de plus en plus confiée, mais aussi gérée, par des smartphones, des plateformes numériques et des applications, ainsi que par les données et les analyses que ces appareils et infrastructures recueillent et permettent. »
Pour les personnes qui vivent dans ces maisons, qui paient leur loyer via un portail, savoir qui profite de ce paiement n’est pas toujours évident, et pourrait nécessiter de descendre dans les méandres de l’investissement et de la finance.
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Imagine Homes, par exemple, est lié à Colchis Capital Management, même si la nature de ce lien n’est pas très claire. Les maisons louées par Imagine Homes sont acquises par l’intermédiaire d’une poignée de SARL, et chacune d’entre elles est constituée dans un État où la société exerce ses activités. Sur ces documents, ainsi que sur les documents de constitution d’Imagine Homes, figurent les noms des dirigeants de Colchis et les adresses des bureaux du fonds.
Les dirigeants de Colchis n’ont pas répondu à nos multiples demandes de commentaires.
Fondée en 2005, Colchis est entrée sur le marché de l'immobilier pendant la crise de 2008, en utilisant des plateformes de prêt de haute technologie pour combler les vides laissés par les banques qui se retiraient du marché du logement, selon Reuters.
Selon son site web, Colchis « exploite le big data, l’analytique, la technologie et le savoir-faire opérationnel pour investir stratégiquement » dans plusieurs catégories de biens immobiliers.
Cela l’a amené à investir dans toutes sortes d’entreprises proposant des raccourcis technologiques pour l’investissement immobilier. Colchis a récemment investi dans une entreprise qui prévoit d’utiliser l’IA pour les décisions de prêt hypothécaire, une autre qui cherche à utiliser la technologie blockchain dans l’investissement immobilier, et une dernière qui propose un programme qui, selon elle, peut reproduire toute la paperasserie nécessaire pour créer une société d’investissement immobilier en un après-midi.
Les registres des entreprises montrant un LLC basé au Minnesota lié à Imagine Homes.
La plupart de ces sociétés de location de logements unifamiliaux sont liées à un ou plusieurs groupes d’investisseurs. Blackstone Inc, un colosse représentant 950 milliards de dollars de produits financiers complexes, a lancé Invitation Homes. L’Alaska Permanent Fund, un organisme parrainé par l’État qui gère ses revenus pétroliers, a été l’un des premiers investisseurs clés d’American Homes 4 Rent.
Les fonds de pension et de retraite sont également impliqués dans des investissements de ce type.
« Je suis certaine qu’il y a des personnes riches impliquées – des ultra-riches – mais il y a beaucoup de ces types de comptes institutionnels qui s’associent à des sociétés de capital-investissement », explique Fields. « Un fonds de pension apportera des fonds propres sous la forme de nos comptes de retraite, et avec ces fonds propres, les acteurs du capital-investissement peuvent s’endetter auprès de diverses institutions financières, et ensemble, avec les fonds propres et la dette, ils peuvent entreprendre l’acquisition de propriétés. »
La connexion d’Imagine Homes à un groupe dont l’intérêt exclusif est d’automatiser et de simplifier les transactions immobilières implique un accent supplémentaire sur la robotisation des propriétaires.
Selon un dépôt de la SEC, il faudrait investir 500 000 dollars pour rejoindre les investissements groupés de Colchis, qui s’élèvent à 975 millions de dollars au total d’après la plateforme d’analyse Radient.
Les propriétaires, par définition, ont presque toujours plus d’actifs que leurs locataires. Mais la classe d’investisseurs internationaux derrière Colchis – qui a des bureaux à San Francisco et à Incline Village, une station balnéaire sur le lac Tahoe – a probablement encore moins en commun avec les locataires d’Imagine Homes, qui louent des maisons de 90 m2 dans des villes en crise économique.
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L’année dernière, Kaylee, la vingtaine, a dû emménager rapidement dans la région de Pittsburgh pour son travail. Elle voulait être en ville, mais il n’y avait pas beaucoup d’options comprenant un jardin pour ses chiens. Elle a trouvé une propriété Imagine Homes de trois chambres à coucher sur le site d’annonces immobilières Trulia. La maison se trouve dans une banlieue tranquille à proximité de l’autoroute – un lot de consolation pour Kaylee.
Le loyer est de 1 590 $ par mois. C’était plus que ce qu’elle aurait voulu, mais elle a accepté en espérant trouver un colocataire. Elle a demandé à utiliser un pseudonyme car elle loue toujours chez Imagine Homes.
Tout, du réglage du thermostat au paiement du loyer, se fait via son téléphone. « Je m’y suis habituée très facilement », dit-elle. « Je suis clairement de ma génération ».
Elle n’a jamais trouvé de colocataire et après quelques mois, elle a ressenti un certain décalage entre le prix qu’elle payait et le quartier où elle vivait, peuplée de mamies qui passent leurs après-midi sous leur porche et d’ouvriers résidant depuis toujours dans la ville.
« J’ai du mal à croire que les gens qui vivent et travaillent ici puissent débourser autant d’argent », dit-elle.
Guidés par des algorithmes, les grands investisseurs ciblent le type de régions où vit Kaylee, selon McKay, de l’Association of Independent Mortgage Experts.
« Ils veulent des maisons valant entre 100 000 et 200 000 dollars dans ce qui serait considéré comme des communautés à revenu faible ou modéré », dit-il. « Ce sont des régions où les gens ont un revenu régulier mais pourraient avoir plus de difficultés que dans d’autres régions du pays à devenir propriétaires en raison de problèmes de crédit ou d’apport personnel, par exemple. »
Lorsque Imagine Homes a augmenté le loyer de 110 dollars, Kaylee a décidé de ne pas renouveler son bail. Elle a également commencé à ressentir un certain malaise face à la hausse des prix des logements, qu’elle impute aux investisseurs – comme ceux à qui elle envoie 1 590 dollars par mois via un portail web.
« Je vois bien ce qui se passe sur le marché du logement et ça ne me plaît pas du tout », dit-elle. « Je ne sais pas ce qu’il se passera quand je chercherai [à acheter] une maison. »
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