Immobilier : les nouveautés 2023 en matière de logement – Capital.fr

Diminution de l’avantage Pinel, hausse de l’imposition sur les résidences secondaires, nouvelles contraintes pour les logements mal isolés… Que vous soyez locataire, propriétaire ou investisseur, l’année 2023 sera riche en nouveautés pour votre logement. En matière de fiscalité d’abord : c’est cette année que la taxe d’habitation disparaîtra définitivement, après cinq années de baisses successives. En revanche, la taxe foncière, acquittée par les propriétaires, devrait continuer de grimper dans la plupart des villes. Tout comme la taxation des résidences secondaires et des logements vacants, d’ailleurs.
En parallèle, de nouvelles contraintes vont s’abattre sur les propriétaires bailleurs qui louent des logements très énergivores. Un certain nombre de ces “passoires thermiques” sera même interdit de location dès le 1er janvier. Heureusement pour les propriétaires, les aides aux travaux de rénovation énergétique devraient continuer d’augmenter. Tout du moins lorsqu’ils engageront des chantiers ambitieux, par bouquets de travaux. Attention aussi aux copropriétaires, qui devront pour certains établir un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans dès cette année. Fiscalité, location, travaux… Retrouvez toutes les nouveautés de ce millésime 2023.
C’est en 2023 que la taxe d’habitation sur les résidences principales tirera définitivement sa révérence, à l’issue d’une réforme débutée en 2018. Déjà supprimée en 2020 pour 80% des ménages, la taxe n’était plus payée que par les 20% de foyers les plus riches, qui bénéficiaient néanmoins d’un abattement de 65% en 2022. Comme les autres contribuables, ces derniers verront cet impôt totalement disparaître l’an prochain. Une excellente nouvelle, qui en cache une moins bonne pour certains… Car un autre prélèvement est amené à flamber l’an prochain : la taxe foncière. Cet impôt local acquitté par les propriétaires voit en effet un de ses paramètres de calcul évoluer chaque année en fonction de l’inflation. Ainsi, avant même le vote des taux de prélèvements par les collectivités locales l’an prochain, l’impôt foncier devrait augmenter de 7% en 2023. Et ce ne sera pas la seule taxe locale à augmenter dans les prochaines années…
Voici une autre mesure qui ne ravira pas les propriétaires… de résidences secondaires cette fois. Pour lutter contre la pénurie de logements en France, le gouvernement a fait adopter un amendement au projet de loi de finances qui va permettre à certaines communes d’appliquer la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants. Jusqu’ici, ces deux prélèvements ne pouvaient être appliqués que dans 28 agglomérations situées en zone tendue, où la demande en logement est très supérieure à l’offre. Or, certaines communes rurales particulièrement touristiques, en montagne ou sur le littoral ouest, manquent cruellement de logements. Si bien que les locaux ne parviennent pas à se loger.
A partir de 2023, près de 5.000 communes auront la possibilité de lever ces deux taxes. A noter, au passage, qu’un autre amendement au budget 2023 a relevé de plus d’un tiers le taux de l’imposition des logements vacants. De 12,5%, l’imposition passera l’an prochain à 17% lors de la première année de vacance et elle sera portée de 25% à 34% les années suivantes.
Exit le Pinel traditionnel au taux plein. A partir du 1er janvier 2023, l’avantage fiscal lié à ce dispositif d’investissement locatif dans le neuf sera raboté. Pour être précis : les réductions d’impôt actuelles correspondent à 12% du prix du logement si celui-ci est loué à loyer plafonné pendant 6 ans, 18% si cette contrainte dure 9 ans, 21% si elle dure 12 ans. A partir du 1er janvier 2023, les taux passeront respectivement à 10,5%, 15% et 17,5%. Ils seront même ramenés respectivement à 9%, 12% et 14% en 2024. Cependant, les investisseurs contrariés pourront se tourner vers le dispositif “Pinel +” qui fera son apparition l’année prochaine.
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A travers ce nouveau dispositif parallèle au Pinel classique, les acheteurs continueront à profiter des réductions maximales d’impôt si le logement neuf acheté a été construit dans l’un des quartiers prioritaires de la politique de la ville, et/ou si logement répond à des critères environnementaux et des critères d’usage accrus.
Une dernière nouveauté fiscale, favorable aux bailleurs en l’occurrence, vise à encourager ces derniers à rénover leurs passoires thermiques mises en location. Elle consiste en un doublement du plafond du déficit foncier. Pour rappel, les bailleurs de biens non meublés ont la possibilité, chaque année, de déduire un certain nombre de charges de leurs revenus. Lorsque la somme de ces charges dépasse le montant des loyers qu’ils perçoivent, ces derniers peuvent créer un déficit foncier, dans la limite de 10.700 euros. Une sorte de réserve leur permettant de diminuer le montant de leurs revenus fonciers soumis à l’impôt.
Pour les inciter à rénover les logements qu’ils louent, les députés ont adopté une disposition relevant le plafond de cette réserve de 10.700 à 21.400 euros. Pour en profiter, les bailleurs devront justifier de travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer le logement d’une note de diagnostic de performance énergétique (DPE) E, F ou G, à une note A, B, C ou D. Et cela, avant le 31 décembre 2025.
Ce doublement du plafond du déficit foncier ne sort pas de nulle part. Les bailleurs sont en effet encore très peu à avoir engagé des travaux dans leurs logements passoires, alors même qu’arrive la première échéance du calendrier d’interdiction de mise en location institué par la loi Climat et résilience de 2021. A partir du 1er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique dépasse 450 kilowattheures par mètre carré et par an seront exclus du marché locatif. Mesure qui s’étendra à tous les logements classés G en DPE à compter du 1er janvier 2025, puis aux logements F à partir du 1er janvier 2028.
En 2022, la poussée inflationniste menaçait de faire bondir l’indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base aux revalorisations annuelles des prix des locations. Dans le cadre de la loi de protection du pouvoir d’achat, le gouvernement a mis en place un “bouclier loyer”, limitant sa progression à 3,5%. Ce qui constitue déjà un record, les loyers n’ayant historiquement jamais autant augmenté d’une année à l’autre. Ce plafonnement restera en vigueur au moins jusqu’au mois de juin 2023. On rappelle que, dans le même temps, les aides personnalisées au logement ont été revalorisées de 3,5% et qu’elles augmenteront aussi en janvier, à l’occasion de la revalorisation annuelle des paramètres dits “de ressources”.
Voici une innovation qui devrait beaucoup plaire aux bailleurs et aux locataires en conflit. Les commissaires de justice (le nouveau nom donné aux huissiers) ont en effet annoncé la mise en place d’un certificat de location dans le courant de l’année 2023. Sur demande du locataire ou du bailleur, l’officier de justice pourra procéder à une vérification complète de la conformité d’un logement avec les exigences sanitaires de confort, de surface habitable, de performance énergétique ou encore de sécurité. Une bonne façon de trancher définitivement certains points de crispation sur ces problématiques, puisque le document aura une valeur incontestable devant un tribunal. Les tarifs pratiqués par les commissaires de justice pour réaliser un tel audit seront libres. Actuellement, pour donner un ordre de grandeur, la réalisation d’un constat par un commissaire de justice coûte aux alentours de 300 à 350 euros de l’heure.
Ce pourrait être un des gros chantiers de l’année pour le ministre du Logement, Olivier Klein. A l’occasion d’un entretien accordé en novembre dernier à Capital, l’ancien maire de Clichy-sous-Bois (93) s’était dit favorable à une refonte du statut des bailleurs privés, afin de favoriser l’investissement locatif et développer l’offre de logements. “Cela pourrait passer par le renforcement ou l’évolution des dispositifs existants, comme Loc’Avantages, qui me semble être un mécanisme vertueux”, avait alors soufflé le ministre.
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C’est l’autre interrogation de cette fin d’année : la très décriée proposition de loi anti-squat entrera-t-elle en vigueur ? Et si oui, sous quelle forme ? Le texte porté par la majorité présidentielle à l’Assemblée nationale a suscité l’indignation de la gauche et des associations de lutte contre le mal-logement, qui se sont insurgées contre une proposition de loi “anti-locataires”. Car, en plus de renforcer les sanctions à l’encontre des squatteurs – les personnes qui s’introduisent illégalement dans le bien d’autrui -, le texte s’attaque aussi aux impayés de loyer. Il intègre notamment, de manière obligatoire et systématique, une clause de résiliation de plein droit dans les contrats de location, permettant au propriétaire de résilier unilatéralement le bail d’un locataire en cas d’impayé.
La proposition de loi raccourcit aussi un certain nombre de délais dans la procédure d’expulsion des locataires en situation d’impayé. Ce qui pourrait faire exploser le nombre d’expulsions locatives, avertissent les associations. Le texte, déjà adopté à l’Assemblée nationale, doit désormais être examiné au Sénat.
Le dispositif est loin de faire l’unanimité, mais il continue de se déployer. Après Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Villeurbanne ou encore Montpellier, l’encadrement des loyers sera bientôt appliqué à Marseille. La cité phocéenne a en effet candidaté et reçu l’accord de principe du ministère du Logement pour encadrer les loyers sur son territoire. Cinq autres communes et collectivités territoriales ont également formulé une demande : un groupement de communes dans le Pays basque, Annemasse, Cergy, Grenoble et l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre. Rappelons au passage que l’encadrement des loyers a été renforcé l’été dernier, dans le cadre de la loi de protection du pouvoir d’achat.
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De son côté, la Ville de Paris a récupéré la compétence de contrôle et de sanction des propriétaires ne respectant pas l’encadrement des loyers. A partir du 1er janvier 2023, la capitale va déployer une plateforme permettant aux locataires de signaler un loyer abusif. Des employés de la ville se chargeront ensuite de traiter ces signalements et mettront les propriétaires visés en demeure. L’adjoint à la maire de Paris chargé du logement, Ian Brossat, a détaillé son plan à Capital.
Le gouvernement, par la voie de ses ministres de l’Economie et du Logement, répète depuis plusieurs mois sa volonté de renforcer l’efficacité des soutiens à la rénovation énergétique des logements. A commencer par MaprimeRénov’, la principale aide publique aux travaux d’économies d’énergie. Cette prime, dont le montant n’a que très peu évolué en 2022, a vu son budget annuel augmenter de quelque 100 millions d’euros dans le cadre du projet de loi de finances pour 2023. Pas grand-chose, au vu du nombre de chantiers à entreprendre. Mais l’exécutif l’assure : il n’hésitera pas à accorder une rallonge, si le besoin se fait sentir.
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Par ailleurs, les déclinaisons MaPrimeRénov’ Sérénité et MaPrimeRénov’ Copropriété, qui s’adressent respectivement aux ménages modestes engageant des bouquets de travaux et aux copropriétaires en collectif, devraient être renforcés l’an prochain. Reste à savoir dans quelle mesure. Olivier Klein s’est en outre engagé à simplifier le parcours des bailleurs qui souhaitent entreprendre des travaux. Rendez-vous est pris.
Ce n’est pas réellement une nouveauté 2023, mais cette disposition est importante et elle est assez peu connue du grand public. Depuis juillet 2022, le cumul entre MaPrimeRénov’ et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) a été grandement simplifié. Plus besoin de faire deux démarches distinctes pour bénéficier de l’aide puis de cet emprunt : l’obtention de MaPrimeRénov’ suffit pour demander un éco-PTZ. Deux réseaux bancaires – Banque populaire et Caisse d’épargne – ont d’ores et déjà déployé ce parcours simplifié et d’autres devraient rapidement suivre. Ce prêt permet pour rappel de financer le reste à charge de ses travaux, dans la limite de 30.000 euros sur 15 ans pour un bouquet de trois gestes de rénovations, et jusqu’à 50.000 euros sur 20 ans si vous engagez une rénovation complète de votre logement. Sachez par ailleurs que d’autres mécanismes de financement existent si vous ne pouvez obtenir ce crédit.
Après la carotte, le bâton… En contrepartie du renforcement des soutiens qui leurs sont accordés, les propriétaires se verront appliquer de nouvelles contraintes l’année prochaine. A commencer par ceux qui mettront une passoire énergétique en vente, c’est-à-dire un logement noté F ou G. A partir d’avril 2023, en plus de l’habituel DPE, ces derniers devront annexer un audit énergétique au dossier de vente. Un document plus complet que le DPE qui, en plus de détailler les lacunes du logement, formulera des recommandations de travaux pour améliorer la performance du bien, selon deux scénarios. De quoi motiver la réalisation de travaux… ou d’âpres négociations de la part des acquéreurs potentiels.
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Autre contrainte, qui aura au moins le mérite d’éviter aux propriétaires de tomber dans une arnaque à la rénovation énergétique : dès janvier, les propriétaires modestes qui auront recours au dispositif MaPrimeRénov’ Sérénité pour leurs rénovations globales devront obligatoirement faire appel à Mon Accompagnateur Rénov’ pour percevoir leur prime. Un assistant à maîtrise d’ouvrage ou un opérateur, désigné par le service public de la rénovation, France Rénov’, qui sera chargé de piloter les travaux. Celui-ci accompagnera les propriétaires dans la définition des travaux à engager, les aidera à identifier et à sélectionner les entreprises pour les réaliser et les assistera dans le montage financier de l’opération. En septembre 2023, le recours à ce service d’accompagnement sera également rendu obligatoire pour toute demande d’aide concernant un bouquet de travaux d’au moins 5.000 euros.
Enfin, c’est à partir de cette année aussi que l’obligation d’établir un plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés de plus de 15 ans entrera progressivement en vigueur. Également instauré par la loi Climat et résilience, ce plan a pour objectif d’anticiper et de planifier les travaux d’entretien et d’amélioration de la performance énergétique des immeubles sur 10 ans. Il sera établi par un professionnel avant d’être soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Une fois adopté, les copropriétaires devront cotiser chaque année sur un fonds travaux, à hauteur de 2,5% minimum du montant estimé des travaux, ou de 5% du budget annuel prévisionnel. L’obligation concernera les copropriétés de plus de 200 lots à partir du 1er janvier 2023, celle de 51 à 200 lots à partir du 1er janvier 2024 et celles de 50 lots ou moins à compter de janvier 2025.
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