Paris, le 20 octobre 2022, 18h
Activité à fin septembre 2022 :
Performances locatives record
Des marchés immobiliers portés par une bonne dynamique locative
Poursuite de la bonne performance opérationnelle sur l’ensemble des activités
Croissance record des revenus à périmètre constant à fin septembre 2022 : +13,9%
Renforcement du passif
ESG : Covivio de nouveau récompensé par la notation GRESB en 2022
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ACTIVITE DU 3e TRIMESTRE 2022
Covivio : un patrimoine diversifié et en adaptation continue
Avec un patrimoine de 26,6 Md€ (17,8 Md€ PdG) d’actifs en Europe, Covivio construit son développement sur la diversification dans des activités où le groupe joue un rôle d’acteur de premier plan :
Ce patrimoine est géré selon trois piliers stratégiques :
Des marchés immobiliers portés par une forte dynamique locative
Bureaux : nouvelle hausse de la demande placée au 3e trimestre 2022
La reprise entamée depuis fin 2021 se poursuit. En Île-de-France, la demande placée s’élève1 ainsi à 1,5 million de m² sur 9 mois, en hausse annuelle de +20%. La polarisation du marché en faveur d’immeubles de qualité et bien localisés se confirme, avec des hausses de +30% à Paris Centre Ouest et +63% dans le reste de Paris.
Les perspectives locatives sont bien orientées et les courtiers immobiliers tablent sur 2,1 à 2,3 millions de m² pour l’ensemble de l’année 2022, en ligne avec la moyenne décennale (2,2 millions de m²). L’offre disponible se stabilise pour l’ensemble de l’Ile-de-France (à 4,1 millions de m²), mais continue de diminuer pour les zones les plus centrales (-33% sur un an à Paris Centre Ouest ; -9,5% dans le reste de Paris). Le taux de vacance se stabilise également vers 7,4% mais marque là encore de fortes disparités, avec une situation de sous-offre dans les zones les plus centrales (3,5% de vacance à Paris intra-muros). Cette polarisation du marché se traduit dans des loyers prime en hausse (+3% vs fin 2021), tandis que les mesures d’accompagnement sont à des niveaux historiquement élevés en périphérie (32,3% à La Défense, +60pb au T3 vs 15,8% à Paris, -20pb).
1 Source : Immostat
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A Milan2, la demande placée est en hausse annuelle de +50% sur 9 mois, à 390 000 m², largement concentrée sur les actifs de grade A (80% de la demande placée3). Sur l’ensemble de l’année, la demande placée devrait se rapprocher du record historique de 2019 (472 000 m²).
Sur les 6 grandes villes allemandes4, la demande placée s’établit à 2,4 millions de m² sur 9 mois, en hausse de +22% sur un an, avec une très bonne performance à Berlin (+24% à 647 600 m²), qui affiche également un faible taux de vacance de 2,9%.
Avec un patrimoine situé à près des 2/3 dans les zones centrales (Paris, Milan, Berlin et grandes métropoles régionales) et largement composé d’actifs neufs et adaptés aux nouveaux usages, Covivio réalise une année 2022 record en termes d’accords locatifs. A fin septembre, Covivio a loué ou pré-loué 119 000 m² de bureaux à des locataires de renom, pour une durée moyenne ferme supérieure à 10 ans. A cela s’ajoutent 126 000 m² de renouvellements, avec une réversion de +2,2% et un allongement de la durée des baux de 5 ans.
Ce dynamisme locatif s’illustre notamment par les développements, qui concentrent une large part (81 000 m²) des nouvelles signatures de l’année. L’immeuble 21 Goujon (8 600 m²), situé dans le QCA parisien, a été livré fin septembre et est entièrement loué sur une durée ferme de 12 ans, à un niveau de loyer record. Covivio a également livré l’immeuble Stream Building (15 600 m² détenus en partenariat avec les Assurances du Crédit Mutuel), dans le 17e arrondissement de Paris, en face du nouveau Tribunal de Grande Instance de Paris. Le site est totalement occupé par OVHCloud pour la partie bureaux et la chaine d’hôtels Lifestyle Zoku. Enfin, situé à la limite entre Paris 17e et Saint-Ouen, et à 3 minutes à pied de la ligne de Metro 14, l’immeuble So Pop (31 300 m² détenus en partenariat avec Crédit Agricole Assurances) accueillera en octobre les équipes de Samsung France sur un tiers des surfaces.
A Berlin, Deutsche Bahn prendra à bail en juillet 2023 les 5 100 m² de l’immeuble Beagle, pour une durée ferme de 15 ans. Situé dans le sud-est de la ville, l’immeuble fera l’objet de 4 M€ de travaux, avec un rendement sur coût total de l’opération de 6,6%.
L’hôtellerie démontre sa résilience en dépassant ses performances de 2019
En hôtellerie, le rebond s’accélère depuis février 2022 et la levée des restrictions sanitaires. Les RevPar dépassent ainsi leur niveau de 2019 depuis le mois de mai. Après les performances exceptionnelles de l’été (RevPar en hausse de +14% en moyenne en Europe en juillet-août, dont +20% en France), la tendance est restée favorable au mois de septembre5. La France et l’Italie, bénéficiant d’une importante clientèle domestique, voient leurs RevPar6 progresser de respectivement +10% et +28%, tandis qu’ils gagnent +11% au Royaume-Uni. L’Allemagne (+8%), plus longuement impactée par les mesures de restriction, connaît une reprise plus tardive mais désormais bien visible.
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Evolution des RevPAR (1) des hôtels en Europe
juil-21
sept-21
nov-21
janv-22
mars-22
mai-22
juil-22
sept-22
30%
+28%
+13%(2)
10%
+11%
+10%
-10%
-30%
-50%
+8%
-70%
Source : MKG, chiffres préliminaires pour le mois de septembre 2022
(1) Revenu par chambre disponible
(2) Donnée à fin août 2022
Le secteur démontre également son pricing power avec des prix moyens par chambre en hausse en septembre : +32% en Italie, +13% en France, +18% en Allemagne et +17% au Royaume-Uni.
Covivio tire pleinement parti de cette reprise via ses revenus variables (38% des revenus hôtels), que ce soit sur les loyers du portefeuille loué à AccorInvest (+147% à périmètre constant) ou sur l’EBITDA des hôtels détenus en murs et fonds (+448%).
Le taux de collecte des loyers fixes (62% des revenus hôtels) s’élève de nouveau à 100% et tous les impayés enregistrés pendant la crise sanitaire ont été remboursés.
Poursuite de la dynamique locative en résidentiel Allemagne, face à l’accentuation du déséquilibre offre/demande
Le déficit structurel de logements en Allemagne (estimé autour de 670 000 logements) s’est encore accentué ce trimestre, du fait du flux migratoire continu, alors que les coûts de construction en hausse et une pénurie de main d’œuvre dans la construction compromettent ou retardent de nombreux projets. L’atteinte de l’objectif de construction de 400 000 logements par an formulé par le gouvernement allemand semble une nouvelle fois compromise. Ce déséquilibre est encore plus visible à Berlin où le nombre de candidats pour chaque appartement mis en location est toujours plus élevé (247 fin juin). Dans ce contexte, les prix des appartements et les loyers moyens de marché ont continué à progresser, de +6,9% et +3,6% sur un an à Berlin (à environ 5 500 €/m² et 13,0 €/m²/mois fin septembre 2022)7.
Pour lutter contre la hausse des prix de l’énergie et soutenir le pouvoir d’achat des particuliers, le gouvernement a annoncé un plan de 200 Md€. Ce plan comprend notamment des mesures de subvention des factures d’énergie et de plafonnement des prix du gaz jusqu’en avril 2024.
7 Source : Guthmann from IS24, Immowelt, Immonet offers
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Investissement : retour des transactions en septembre
Après un été atone, le marché de l’investissement se réveille depuis le mois de septembre, soutenu par les investisseurs en fonds propres. Sur le marché des bureaux en Ile-de-France par exemple, près de 3 Md€ de transactions ont été recensées depuis début septembre. En France, les SCPI et OPCI continuent à collecter des volumes records : 11,6 Md€ à fin septembre 2022, en hausse annuelle de +48% vs 7,8 Md€ sur 9 mois en 2021 et à comparer à 10,1 Md€ sur 9 mois en 2019. Les investissements se concentrent pour autant sur les actifs prime, en particulier en centre-ville et de taille unitaire limitée (inférieure à 200 M€ voire 100 M€).
Croissance record des revenus à périmètre constant à fin septembre 2022 : +13,9%
Revenus
% variation à
Revenus
Revenus
% variation
périmètre
Taux
Durée ferme
9M 2022
9M 2022, millions €
9M 2021
9M 2022
Part du
constant
d’occupation
des baux
Part du
Part du Groupe
100%
Groupe
Part du
%
en années
Groupe
Groupe
Bureaux France
143,9
150,8
130,7
-9,2%
+4,2%
93,6%
4.7
Bureaux Italie
86,9
106,4
82,4
-5,2%
+3,5%
98,3%
7.2
Bureaux Allemagne
33,3
38,2
34,0
+2,1%
+8,5%
84,8%
4.7
Total Bureaux
264,1
295,4
247,2
-6,4%
+4,5%
93,9%
5.5
Résidentiel Allemagne
126,1
203,7
131,8
+4,5%
+3,0%
99,0%
n.a.
Hôtels en Europe
51,1
217,1
90,6
+77,1%
+85,3%
100,0%
12.3
Total activités stratégiques
441,4
716,2
469,5
+6,4%
+13,9%
96,2%
7.0
Non stratégique (commerce)
4,1
3,2
1,4
-65,4%
8.2
+2,5%
100,0%
TOTAL
445,5
719,4
470,9
+5,7%
+13,9%
96,2%
7.0
Les revenus à fin septembre s’élèvent à 719,4 M€ à 100% et 470,9 M€ part du groupe, en croissance de +5,7% à périmètre courant et de +13,9% à périmètre constant (vs +13,0% au S1 2022).
Les loyers en bureaux diminuent de -6,4% sous l’effet des cessions 2021/2022 et des actifs mis en développement, mais progressent de +4,5% à périmètre constant (vs +3,2% au S1 2022). Cette solide croissance organique est visible sur toutes les zones (+4,2% en France, +3,5% en Italie, +8,5% en Allemagne), sous l’effet (i) de l’accélération de l’indexation, comptant pour 2,3 points (vs 1,6 point au 1er semestre 2022), (ii) de la hausse du taux d’occupation sur un an, à 93,9% (vs 92,0% au T3 2021), comptant pour 2,2 points.
En résidentiel allemand, Covivio bénéficie d’un patrimoine de qualité sur lequel se poursuit un travail actif d’asset management. Les loyers ont ainsi progressé de +3,0% à périmètre constant, et ce sur l’ensemble des zones géographiques : Berlin (+2,9%), Rhénanie-du-Nord-Westphalie (+3,3%), Hambourg (+2,5%) et Dresde et Leipzig (+3,1%). Cette solide croissance à périmètre constant est permise par (i) l’indexation (50% de la hausse), (ii) les relocations, avec une réversion locative positive (15% en moyenne), (iii) le solde étant principalement lié aux programmes de modernisation.
Poursuivant sa reprise, l’activité hôtelière enregistre une forte augmentation de ses revenus sur les neuf premiers mois de l’exercice, à +85,3% à périmètre constant. Les loyers variables (principalement le portefeuille hôtelier loué à AccorInvest) profitent de la surperformance de la France et progressent de +147%. L’EBITDA des hôtels en contrat de management (pour l’essentiel en France et Allemagne) rebondit également de manière sensible (+448% vs 9M 2021). Enfin, les loyers fixes affichent une hausse de +12,0%, grâce à l’indexation (+3,1%), au travail d’asset management (+4,9%) et à l’effet de paliers de loyers sur un portefeuille acquis en 2020 (+3,9%).
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Pour lire la suite de ce noodl, vous pouvez consulter la version originale ici.
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Covivio SA published this content on 20 October 2022 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 20 October 2022 16:19:03 UTC.
